¿Es esta propiedad una buena inversión?

“No importa de dónde vienes. Lo único que importa es a dónde vas. ”-Brian Tracy.

Medios de comunicación

Con tantas historias de terror en los medios de comunicación británicos e irlandeses que destacan a los compradores de viviendas que han perdido miles de dólares en inversiones inmobiliarias españolas, no es sorprendente que alguien que esté considerando una compra en el extranjero sea un poco reacio a elegir la costa española. El hecho de que esté en condiciones de trasladarse a un país extranjero sugiere que ya habrá hecho una cierta cantidad de tarea en lo que implica, y no tiene que mirar muy lejos para tropezar con una variedad de experiencias deprimentes. La serie de ITV "Casas de vacaciones del infierno", numerosos tabloides e incluso el rey de los documentales, el propio Trevor McDonald, se han equivocado del lado del sensacionalismo negativo, colocando a la Costa Blanca en su lista negra de propiedades. Por el contrario, ciertas transmisiones de otras propiedades pintan una imagen poco realista de comprar propiedades en el extranjero, lo que hace que el proceso suene perfecto y completamente seguro. La verdad del asunto se encuentra en algún lugar en el medio de estos dos espectros conflictivos de los medios, con la necesidad de precaución y debida diligencia al comprar en lugar de un boicot completo a España. APIS se complace en informar que hay una gran cantidad de compradores extremadamente satisfechos, cuya inversión ha demostrado ser más que fructífera, y la calidad de vida ha mejorado al cien por cien. Además, en estos días no es tan fácil caer en la trampa de la muerte de la vivienda, ya que la recesión, la legislación europea y la competencia de otros mercados de vivienda en el extranjero han obligado a las empresas de construcción españolas poco firmes a la quiebra, y ha alentado al resto a que se callen ! Además, con todos estos factores teniendo un impacto significativo en los precios de la vivienda, ¡la maravillosa Costa Blanca se ha convertido nuevamente en una propuesta muy atractiva!

Apropiación de tierras

Para garantizar que termines en el último grupo de compradores satisfechos, es importante tener en cuenta algunas de las trampas en las que la gente ha caído en el pasado, ¡y mantente bien alejado! Uno de los temas más publicitados de la última década ha sido la condenatoria valenciana "Land Grab Law" o la Ley Reguladora de la Actividad Urbanística (LRAU). El Gobierno valenciano aprobó la controvertida ley en 1994, con el objetivo de acelerar el proceso de desarrollo urbano en toda la región, lo que parecía tener sentido con tantos inversores esperando en las alas. Supuestamente, la ley fue formulada con buenas intenciones en mente y tenía la intención de garantizar que los desarrollos se construyeran con toda la infraestructura necesaria, como áreas verdes, carreteras, iluminación y saneamiento. Sin embargo, para algunos propietarios, la redacción de la ley era fatalmente defectuosa, y algunos desarrolladores sin escrúpulos aprovecharon las lagunas, obligando a los pequeños propietarios de tierras a través de los tribunales a renunciar a sus tierras debido a su reclasificación de "Rural" a "Urbano". tierra, o pagarles sumas ridículas de dinero para "urbanizar" la tierra en cuestión. Los desarrolladores estaban en una situación de ganar / ganar con la interpretación ambigua de la ley valenciana firmemente de su lado, e incluso con la mejor representación legal, los propietarios legítimos no tenían ninguna posibilidad. No fue sino hasta 2006, después de una montaña de batallas legales, que la redacción de la LRAU fue revisada y reemplazada por una nueva ley conocida como LUV o la "Ley Urbainstica Valenciana". La enmienda ciertamente ha ayudado a fortalecer los derechos de los pequeños terratenientes rurales, pero para muchos todo el escenario ha dejado más que un sabor amargo en la boca, y viven con el miedo constante de que la historia se repita si el Gobierno Valenciano decide revertir su intervención. . Más de diez años después, muchos todavía están luchando para recibir una compensación por los fondos que se perdieron en la LRAU, con pocas esperanzas de justicia. La mejor manera de evitar cualquier conflicto de este tipo es considerar comprar una propiedad en un área que ya está claramente clasificada como urbana, con toda la infraestructura a la que esperaría tener acceso ya en su lugar.

Urbanizaciones inacabadas

Además de los problemas relacionados con las propiedades rurales, la Costa Blanca ha sido objeto de mala prensa debido a la cantidad de empresas constructoras que no han cumplido sus promesas con respecto a las propiedades de nueva construcción. La mayoría de los problemas surgieron durante el "boom" inmobiliario de finales de los noventa y principios de los noventa, cuando las propiedades "fuera de plan" se vendían más rápido de lo que los desarrolladores podían construirlas; y antes de que las autoridades locales emitieran la documentación necesaria y las licencias de construcción para que puedan seguir adelante. En lugar de arriesgarse a perder una venta, los constructores aceptaron depósitos de los compradores y siguieron con la premisa de que las licencias se emitirían antes de que se intercambiaran los contratos. Lamentablemente, este no fue el caso, lo que resultó en retrasos sustanciales en los tiempos de finalización, y en el peor de los casos, las propiedades se vendieron sin el permiso de planificación y la licencia de ocupación necesarios, algo que los propietarios desconocían hasta que llegaron a venderse y se encontraron con una multitud de problemas al hacerlo. Otros contratiempos importantes fuera del plan incluyeron urbanizaciones certificadas como completas, cuando las áreas comunes, piscinas, canchas de tenis, áreas de juegos infantiles, puertas de seguridad y otras comodidades en las que los compradores habían invertido nunca se instalaron debido a la falta de permisos de planificación o finanzas.

Asuntos legales

Todo esto ha proporcionado una curva de aprendizaje para la industria de la construcción española, y ha ayudado a filtrar a los codiciosos desarrolladores que estaban felices de recibir dinero de los compradores pero no entregar los productos. Hoy en día, los Constructores que están emprendiendo proyectos a lo largo de la costa española son nombres bien establecidos y de buena reputación, que insisten en seguir estrictamente los procedimientos legales, trabajan para lograr fechas de finalización alcanzables y respetan la importancia de un buen servicio al cliente. Una vez que se ha completado una propiedad, se presenta una solicitud al ayuntamiento que emitirá una "Licencia de Primera Ocupación" (LFO), confirmando que la propiedad ha sido construida de acuerdo con la licencia y las normas de construcción, que no hay trabajo pendiente para hacerse y es apto para la habitación. Las propiedades que no poseen un LFO válido aún pueden comprarse y venderse legalmente, sin embargo, los bancos no otorgarán una hipoteca sin una, por lo que necesitaría un comprador en efectivo para sellar el acuerdo. Esto significa que comprar sin un LFO podría tener serias implicaciones en el valor de reventa y sus posibilidades de asegurar un futuro comprador. Si una propiedad está en el mercado a lo que parece un precio increíblemente bajo en comparación con propiedades similares en el área, esto debería activar las alarmas y podría significar que faltan uno o todos estos documentos legales importantes. En un frente legal, el propietario tiene derecho a venderle, incluso si esto es moralmente inaceptable. Por lo tanto, siempre es aconsejable invertir en un buen abogado de propiedad que podrá verificar todos estos detalles por usted antes de acordar una venta. Puede parecer más costoso, pero vale la pena a largo plazo si descubren irregularidades que podrían costarle mucho más adelante. Si planea comprar a través de un agente, también puede estipular que solo desea ver las propiedades que tienen todo el papeleo relevante en su lugar; un agente confiable estará dispuesto y podrá organizarlo.

Consejos de reventa

Es posible que en este momento tenga la impresión de que es más seguro comprar una propiedad de reventa, pero en realidad existe una diligencia debida complementaria que debe verificarse antes de estar seguro de que la inversión es sólida. Una vez más, le recomendamos que designe un abogado para que actúe en su nombre durante todo el proceso de compra. Estarán calificados para realizar todas las verificaciones relativas del registro de tierras y confirmar que las licencias de construcción y el Certificado de Licencia de Primera Ocupación / Habitación han sido emitidos al propietario actual. Hay algunos factores adicionales que podría considerar antes de organizar cualquier visita a las propiedades de reventa, para reducir el tiempo de viaje y los gastos:

Extensiones y alteraciones: es mejor errar con precaución si una propiedad ha tenido modificaciones importantes, como la adición de una habitación adicional, un piso adicional agregado a un bungalow, un balcón cubierto o una terraza en la azotea. Desafortunadamente, en muchos casos estas alteraciones nunca fueron aprobadas por el ayuntamiento, lo que significa que habrá una multa a pagar de acuerdo con el alcance y la naturaleza del trabajo de construcción. Por ejemplo, cualquier extensión o remodelación de la propiedad, que no figura en el plan de desarrollo oficial de la ciudad en poder del ayuntamiento, no tendrá ningún valor por parte del banco. Esto podría tener un efecto dramático en el valor de reventa si usted o futuros compradores requieren una hipoteca. Alternativamente, un vecino puede haber planteado una objeción a la alteración, conocida como "Denuncia", que no es infrecuente en España, y cuando finalmente se escuche en el tribunal podría costarle al propietario actual una multa considerable o una orden judicial que le ordene Restaurar el edificio a su estado anterior.

Deudas e impedimentos: la ley relativa a las deudas de propiedad es muy diferente en España en comparación con el Reino Unido e Irlanda, ya que el problema radica en la propiedad, no en el propietario. Esto significa que cualquier nuevo propietario hereda automáticamente cualquier factura pendiente, como agua, electricidad, gastos de comunidad, impuestos o incluso pagos de hipoteca. Con demasiada frecuencia, los compradores potenciales se sienten atraídos por lo que parece ser un precio de compra a precio de ganga, y luego se ven afectados por una multitud de deudas y problemas de suministro de servicios públicos más adelante. Realizar los controles pertinentes antes de la compra puede ayudarlo a evitar una situación similar.

Obligaciones fiscales: por último, es fundamental que, como propietario potencial, esté al tanto de los impuestos que podrá pagar por su propiedad en España. Independientemente de si se trata de una casa de vacaciones, una propiedad de inversión o su residencia principal, deberá pagar una suma anual de impuestos fiscales. Si pensabas que el sistema tributario en tu país de origen era imposible de comprender, ¡prepárate para estar totalmente desconcertado por el equivalente español, lo que tiene poco sentido para cualquiera que no esté en el campo! El monto que paga variará de acuerdo con el tamaño, el valor estimado y la ubicación de la propiedad. Si bien los cargos pueden ser relativamente baratos en comparación con cosas como los impuestos municipales en el Reino Unido, puede ser bastante confuso comprender lo que debe pagar y por qué. APIS recomienda que hable con un especialista en impuestos autorizado, que por una pequeña tarifa lo ayudará a completar toda la documentación desconcertante y ofrecerá asesoramiento informado sobre sus pagos.